成果が見えるオフィス改装

物件数は全部でお物件で、落札件数はお件。
この閣の東京地裁の競売物件全体の競落率は叩%に近い状況でしたから、それに比べれば競落率が低いように感じますが、しかし意外に良く売れている印象を受けます。
上乗せ率(上表参照)も一般物件に比したような投資用不動産「脂舗投資」「借地権アパート」この章は少しだけ視点を移して、前章の定番商品からは外れる投資対象を見ておくことにいたしましょう。
投資の対象を幅広く知っておくことによって比較研究がしやすくなり、皆さんが実際に投資に踏み切る際のパックデータとしても使えるからです。
ハイリスク商品也、ときによっては合理的な選択リターン(見返り収益)が大きいということは、必然的にそれに伴うリスク(不確実性)も大きくなるーーということを繰り返し述べてきました。
この観点からすれば先の3商品は、不動産投資全体の中にあっておおむね「ミドルリスク・ミドルリターン」の商品と位置づけられるでしょう。
そういう意味では、初めての投資対象としては少しだけ荷が重いけれど、過剰投資にならないよう慎重に取り組めば、それなりの成果が期待できる投資ということができます。
これに対して底地投資などは、不動産投資全体の中でもρ安定的H と分類される投資。
すなわち「ローリスク・ローリターン」に属する投資と言えます。
ただ、同じ底地投資にもいろいろなケlスがあり、ミドルリターンが期待できる場合もあります。
底地投資の詳細は次の第4章以降で述べることとして、底地のようにリスクが比較的小さく般の人にも手が出しやすい投資用不動産がある一方で、流通量はさほど多くはないものの、これまで紹介してきた商品よりも高利回りというものもあります。
リスクが大きくても大きいリターンを求めたいという人にとっては一考の価値ありです。
例えば、不動産投資のポlトフォリオ(投資の組み合わせ)を考えるときに、ロl&ミドルリスクの不動産だけでなく、ハイリスクの不動産も加えてハイリターンを狙うというのは高度な戦略。
そうすることによって、実は全体としての投資リスクが低下することがあるからです。
不動産投資は「OOでなければならない」などと硬直的に考えるのは百害あって利なし。
ことに複数の不動産に投資する場合は、立地も種類もバラエティに富ませるほうがリスクの分散に効果を発揮します。
というわけで、あまり一般的ではないけれど、歩間違えたら大火傷というほど危険でもない、ちょっとユニークな投資用不動産を2種類紹介してみることにいたします。
先に紹介するのは庖舗。
それもテナントピルや戸建ての庖舗ではなく、いわゆるマンションの庖舗スペースである「区分所有庖舗」です。
この区分所有庖舗は、棟モノに比べれば投資金額が比較的小さく抑えられるし、庖舗として成功率の高そうなところだけを狙った限定投資ができるというメリットがあります。
ただ、マンション形式なので、用途の変更や大幅な改装などをしようとするときは、管理組合の了解を得なければならないというデメリットもあります。
また、売却しやすさも一棟モノより劣ります。
とはいえ、立地さえ良ければ安定的な賃料収入を十分期待できるのがこの投資用不動産の優れたところ。
筆者の会社が管理している区分所有庖舗を2つ紹介してみましょう。
この物件は、世田谷の住宅地のパス通りからちょっと入ったところのマンション1階に立地。
コンビニエンスストアなどにとって好立地と思われ、実際、大手コンビニエンスストアチェーンの庖舗に賃貸中です。
投資効率を単年度ベlスで計算すると、手取りが640万円ほどなので、総投資額7000万円に対する年利回りは9%強という結果になっています。
ところで、このケ1スの場合は、購入時点ですでに現在のテナントの入居が決まっており、テナントから1700万円近い保証金(無利息)を預かっていました。
このため、実は購入にあたって必要とした資金は7000万円ー1700万円H5300万円で済んだのでした。
もちろん保証金はテナントの退去時に返却しなければなりません。
が、考えようによっては無利息で1700万円を借り入れたのと同じこと。
しかも返却時にHm%償却Hする契約になっているので、テナントには卯%(約1530万円)を返せばよいのです。
ということから、投下した現金5300万円で投資効率を計算し直してみると640万円5300万円HO--2。
つまり投下現金ベースでは年ロ%の利回りになるのです。
このように庖舗投資の場合は、預かり保証金でキャッシュベlスの投資効率を引き上げることができるのも魅力の1つです。
もっとも、テナント退去時には返還、物件を売却しようとするときには承継といったカタチで出金が必要になるので、単純にトクすると考えてはいけませんが、有利子の借入金による調達よりは投資には有利に働きます。
落ち着いて仕事ができる立地||設計事務所に賃貸中もう1つは同様にマンション内の庖舗スペースながら、しているケースです。
この物件は、蕨市の市街地に立地するマンションの1階部分で、賑やかな地域ではないものの公園に面した静かで良好な環境。
足回りもほどほどに良く、落ち着いた環境が求められる設計事務所や学習塾などに適しています。
投資効率を単年度ベlスで計算してみると、収入は年約107万円。
1年間の費用は管理費や税金で年約お万円弱。
よって実質の手取りは位万円弱になり、総投資額600万円に対する単年度ベ1スでの年利回りは凶%弱という結果になります。
かなり高い利回りを確保していますが、この物件は飲食系などの、いわゆる繁華街でこれを会社事務所として使用て遜色がありません。
この期間の一番人気は練馬区石神井のマンション内の届舗で、管理費の滞納が大きかったため最低売却価額が1万円という物件。
これには引本の入札があり、結局この物件は870万円で競落されました。
届舗の競落水準は、表面利回り(管理費等を考慮せす)で市%前後、実質利回りで叩lmu%ぐらい確保できる水準が主流です。
中には表面利回りが却%超というのがあるものの、そうしたものは総じて間口が狭いなどの条件が悪い物件です。
おおむね住居系のワンルームマンションより2割程度利回りが良いという感触です。
本書のメインテlマは次章で解説する底地権投資ですが、ここで取り上げるのはその正反対、借地権付き建物への投資です。
土地の所有者(底地権者)から土地を借りて使う。
つまり借地して建物を建てるというのはごく普通のことで、日本全国いたるところに存在します。
むろん借地すれば建物の所有者は地主(底地権者)に地代を支払わなければなりませんが、支払ってさえいれば借地権は強固な権利なので半永久的に利用が可能。
住宅としての利用は自己居住用が断然多いのですが、アパートというのも結構あります。
この借地権のアパートは、土地が所有権でないと銀行が融資対象にしないケ1スが少なくないため、売買が成立しにくいといった事情から比較的安値で手に入るケlスが多くなっています。
そして、土地購入コストを要しないので投資総額が抑えられ、投下資本に対する利回りが所有権のアパートより高い水準をつけるのが一般的です。
この利回りの違いを検証すべく、「所有権者がアパートを経営した場合と、それを借地してアパートを経営した場合」の比較シミュレーションをおこなってみました(図3ー3参照)。
本シミュレーションは般的な住宅地をイメージして、借地権割合つまり借地権の価格を所有権の%で見ています。

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